재테크
<경매> 알아보기 1
ttungbazoe
2025. 5. 15. 16:11
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경매에 대해 알아보려고 합니다.
우선, 법원 경매부터 이야기 하는 게 좋을 것 같습니다.
법원 경매는 법원이 강제로 부동산(또는 동산)을 매각하는 절차를 말합니다. 일반적으로 채무자가 빚을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원에 신청해 부동산 등을 압류하고 공개 입찰을 통해 매각하는 방식입니다. 한국에서는 주로 부동산 경매가 대표적입니다.
🔹 법원 경매의 개요
- 목적: 채권자가 채무자의 재산을 강제로 처분하여 채권을 회수
- 주관: 관할 지방법원
- 대상: 아파트, 단독주택, 상가, 토지, 공장, 창고 등 부동산이 대부분
🔹 법원 경매의 흐름
- 경매 신청
채권자가 채무자의 재산에 대해 경매를 신청 (예: 금융기관이 대출 연체로 부동산 경매 신청) - 경매개시결정
법원이 경매 개시 여부 결정 → 결정되면 '집행관'이 부동산에 대해 현황조사 실시 - 감정평가
감정인을 통해 해당 부동산의 시세 및 가액 산정 → 이것이 '감정가'가 됨 - 매각기일 공고
법원이 **매각일(입찰일)**을 정하고 공고함 (법원 홈페이지 또는 대법원 경매정보 사이트에 게시됨) - 입찰 참여
입찰자가 보증금을 납부하고 입찰 → 최저가 이상에서 최고가를 낸 사람이 낙찰 - 매각허가 결정
법원이 낙찰가가 정당한지를 검토 → 문제 없으면 매각허가 결정 - 잔금 납부
낙찰자가 기한 내 잔금을 납부하면 소유권 이전 등기 가능 - 명도 절차
기존 거주자가 있을 경우 명도(퇴거) 절차를 통해 부동산을 인도받음
🔹 법원 경매의 특징
항목 내용
| 진입장벽 | 일반 부동산보다 절차가 복잡하므로 지식이 필요 |
| 가격 | 일반 매매가보다 저렴할 수 있음 (최저입찰가가 시세의 70~80%) |
| 위험 요소 | 점유자 퇴거 문제, 하자 여부, 권리 관계 등 꼼꼼히 확인 필요 |
| 정보 확인 | 대법원 경매정보 사이트( 법원경매정보 ) 열람 가능 |
🔹 유의할 점
- 권리 분석 필수
해당 부동산에 임차권, 전세권, 저당권, 가압류 등이 설정되어 있는지 확인해야 함 - 현황조사서와 감정평가서 꼼꼼히 확인
내부 상태는 법원이 조사하지 않으므로 직접 방문하거나 전문가 상담 필요 - 보증금 및 잔금 납부 기한 확인
낙찰 후 일정 기간 내 보증금 차액 및 잔금 납부해야 하며, 미납 시 낙찰 취소됨 - 명도 소송 대비
기존 점유자가 퇴거하지 않을 경우 법적 절차를 통해 퇴거 조치해야 함